各區(qū)（市）農(nóng)業(yè)農(nóng)村局，機(jī)關(guān)各處室、局屬各單位：

現(xiàn)將《青島市農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》印發(fā)你們，請結(jié)合實(shí)際認(rèn)真抓好落實(shí)。

青島市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局

                                   2024年10月8日

青島市農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

第一章 總則

第一條  為加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，規(guī)范宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為，維護(hù)集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)益，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》等有關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱的農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民依法取得的用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。

第三條  宅基地使用權(quán)是使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第四條  宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指按照房地一體的原則，宅基地使用權(quán)人將符合條件的宅基地使用權(quán)通過一定方式依法轉(zhuǎn)移給他人或經(jīng)濟(jì)組織的行為。

第五條  宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地和住房，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館，嚴(yán)禁違法違規(guī)買賣宅基地和違規(guī)搞合作建房，嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)買賣宅基地，嚴(yán)禁“明租實(shí)買”等行為。不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強(qiáng)制退出宅基地，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。

第二章 流轉(zhuǎn)條件及程序

第六條  宅基地使用權(quán)在符合國家有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定的前提下，可通過轉(zhuǎn)讓、贈與、互換、出租等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

第七條  宅基地使用權(quán)原則上不得單獨(dú)流轉(zhuǎn)，按照房地一體的原則，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時，附著于該宅基地的住宅及其附屬設(shè)施需一并流轉(zhuǎn)。

第八條  流轉(zhuǎn)的宅基地及住宅，應(yīng)符合國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃，必須依法取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，且權(quán)屬明晰無爭議。

第九條  農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須同時滿足以下條件：

（一）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持依法、自愿、誠實(shí)信用的原則，確保農(nóng)村集體土地所有權(quán)不改變，農(nóng)民權(quán)益不受損。

（二）原宅基地使用權(quán)人須在農(nóng)村或城鎮(zhèn)有其他合法住所，能保證基本居住需要；

（三）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織審核同意；

（四）宅基地使用權(quán)人流轉(zhuǎn)其宅基地使用權(quán)后，不得再向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請使用宅基地；

（五）流轉(zhuǎn)的宅基地不得擅自改變用途。

第十條  宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)按以下程序辦理：

（一）提交申請：流轉(zhuǎn)雙方持身份證明、營業(yè)執(zhí)照和不動產(chǎn)權(quán)證書等相關(guān)材料向所在地村集體經(jīng)濟(jì)組織提出書面申請；

（二）條件審查：村集體經(jīng)濟(jì)組織對流轉(zhuǎn)雙方和宅基地情況等進(jìn)行審查，審查通過后進(jìn)行公示，公示無異議后或異議不成立的，簽署流轉(zhuǎn)意見；

（三）簽訂合同：流轉(zhuǎn)雙方簽訂宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同；

（四）鎮(zhèn)（街道）登記：村集體經(jīng)濟(jì)組織及流轉(zhuǎn)雙方將相關(guān)流轉(zhuǎn)材料報(bào)鎮(zhèn)（街道）登記。需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，及時到不動產(chǎn)登記部門辦理轉(zhuǎn)移登記。

第三章  轉(zhuǎn)讓、贈與、互換

第十一條  轉(zhuǎn)讓是指轉(zhuǎn)讓人依法向符合宅基地申請條件的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的行為。

第十二條  贈與是贈與人將自己宅基地上的房屋無償給予符合宅基地申請條件的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，使宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為。

第十三條  互換是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間將通過分配獲得的宅基地使用權(quán)以及房屋所有權(quán)進(jìn)行互換的行為。宅基地使用權(quán)互換后，互換雙方在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)使用的宅基地面積，原則上不得超過《山東省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》及相關(guān)配套政策規(guī)定的控制面積。

第十四條  轉(zhuǎn)讓、贈與、互換時需征得戶內(nèi)全體成員同意。

第十五條  本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者因繼承房屋或以其他合法方式占有、使用宅基地的非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，可以對宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、贈與、互換。

第四章 出租

第十六條  出租是出租人將閑置宅基地和閑置住宅租賃給承租人居住或開展經(jīng)營活動進(jìn)行盤活利用的行為。

第十七條  出租不改變宅基地集體所有權(quán)性質(zhì)，不改變宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬，房屋未經(jīng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)不得翻建、改建和擴(kuò)建。

第十八條  出租人可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，也可以是因繼承房屋或其他合法方式占用宅基地的非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

第十九條  租賃期間，承租人依照租賃合同享有對宅基地及地上房屋占有、使用、收益的權(quán)利。

第二十條  出租宅基地和住宅，出租人和承租人應(yīng)依法簽訂租賃合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，約定租賃期限、用途、租金及支付方式等內(nèi)容，租賃期限不得超過二十年。租賃期限屆滿，雙方可以續(xù)訂租賃合同，原承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

第二十一條  出租人應(yīng)向所在地集體經(jīng)濟(jì)組織提交申請，經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織討論審查公示，書面批準(zhǔn)同意后簽訂合同，并報(bào)鎮(zhèn)（街道）登記。

第二十二條  在充分保障農(nóng)民宅基地合法權(quán)益的前提下，支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農(nóng)村閑置住宅。鼓勵有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對閑置住宅進(jìn)行統(tǒng)一盤活利用。支持返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。引導(dǎo)有實(shí)力、有意愿、有責(zé)任的企業(yè)有序參與盤活利用工作。

第二十三條  承租人利用租賃的宅基地和住宅開展經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定。在符合國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃的前提下，鼓勵對依法登記的宅基地和住宅進(jìn)行復(fù)合利用，發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點(diǎn)的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗(yàn)、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，以及農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目。

第五章  附則

第二十四條  本辦法由青島市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負(fù)責(zé)解釋。本辦法自2024年11月8日起施行。