一、出臺(tái)背景

農(nóng)村宅基地問題，面廣量大，情況復(fù)雜，涉及廣大農(nóng)民的切身利益，長期以來一直是農(nóng)村的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題之一。在農(nóng)村，一方面，普遍缺少新增宅基地解決農(nóng)民新增住房需求；另一方面，一些村莊“一戶多宅”現(xiàn)象比較普遍，閑置房屋較多，導(dǎo)致私下交易、非法交易增加，既不利于保護(hù)交易雙方合法權(quán)益，也不利于鄉(xiāng)村建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

二、決策依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百六十二條宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施；第三百六十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定；第三百六十五條已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！吨醒朕r(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》指出要鼓勵(lì)盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。鼓勵(lì)村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等。城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，要嚴(yán)格遵守合同法的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期后，雙方可以另行約定。《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》要求因地制宜選擇盤活利用模式。各地要統(tǒng)籌考慮區(qū)位條件、資源稟賦、環(huán)境容量、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和歷史文化傳承，選擇適合本地實(shí)際的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用模式。鼓勵(lì)利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點(diǎn)的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗(yàn)、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，以及農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲(chǔ)等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目。

三、出臺(tái)目的

為加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，規(guī)范宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為，維護(hù)集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)益，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置和高效集約利用，根據(jù)市委市政府工作部署，我們制定了《青島市農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）。

四、主要內(nèi)容

《辦法》分為五章共二十四條，主要內(nèi)容為：

（一）總則。主要包括《辦法》出臺(tái)的目的、依據(jù)、適用范圍、禁止性規(guī)定等。

（二）流轉(zhuǎn)條件及程序。明確宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式、前提條件、流轉(zhuǎn)程序等相關(guān)要求。

（三）轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、互換。明確轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、互換的概念、行為主體、符合審批的條件等相關(guān)要求。

（四）出租。明確出租的概念，行為主體、租賃期限、利用租賃宅基地開展活動(dòng)前提條件、鼓勵(lì)盤活利用等。

（五）附則。規(guī)定實(shí)施期限2年，實(shí)施過程中如遇政策調(diào)整的從其規(guī)定。

五、關(guān)鍵詞詮釋

1. 什么是宅基地使用權(quán)？

答：宅基地使用權(quán)是使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有、占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

2. 什么是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)？

答：宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指按照房地一體的原則，宅基地使用權(quán)人將符合條件的宅基地使用權(quán)通過一定方式依法轉(zhuǎn)移給他人或經(jīng)濟(jì)組織的行為。

3.什么是轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、互換？

答：轉(zhuǎn)讓是指轉(zhuǎn)讓人依法向符合宅基地申請(qǐng)條件的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的行為。贈(zèng)與是贈(zèng)與人將自己宅基地上的房屋無償給予符合宅基地申請(qǐng)條件的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，使宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為?；Q是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間將通過分配獲得的宅基地使用權(quán)以及房屋所有權(quán)進(jìn)行互換的行為。宅基地使用權(quán)互換后，互換雙方在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)使用的宅基地面積，原則上不得超過《山東省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》及相關(guān)配套政策規(guī)定的控制面積。

4.什么是出租？

答：出租是出租人將閑置宅基地和閑置住宅租賃給承租人居住或開展經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行盤活利用的行為。

六、申請(qǐng)流程

七、政策起止時(shí)間

2022年10月22日至2024年10月21日

八、政策制定（咨詢）部門

青島市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局

咨詢電話：0532-66999634

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